FRBの利上げと債務不履行の懸念: 住宅市場に次に何が起こり得るか

今年後半は住宅価格が安定し、住宅ローン金利が低下し、賃貸価格の伸びが鈍化し続けることから、住宅購入者も賃貸人も同様に安堵感を覚えるだろう。

エコノミストらは、連邦準備理事会が今後の経済指標を監視する間、しばらく利上げを控えると予想しているが、その中には融資引き締めにつながった銀行危機によるものも含まれる。

これにより、住宅ローン金利が昨秋の高値からさらに低下する可能性があり、買い手には高値から下落している住宅価格を活用するための少しの余裕が生まれる可能性がある。

しかし、専門家によれば、まず議会は危機を回避し、前例のないデフォルト（米国の金融システムを崩壊させる可能性のある出来事）を回避するために債務上限に取り組む必要がある。

住宅市場に債務上限が迫っている

エコノミストらはすでに高くなっている購入コストが2桁上昇すると予測しているため、米国の債務不履行は住宅購入者にとって壊滅的な打撃となる可能性がある。

この前例のない最悪のシナリオでは、住宅ローン金利の上昇と住宅販売の減少により、市場は事実上凍結することになる。

不動産会社Zillowの新たな分析によると、債務不履行が発生した場合、住宅ローン金利が8％を超えるため、住宅購入コストは22％上昇する可能性がある。

「全体的に見ると、住宅ローン金利が3％強から劇的に上昇し、約半年の間に数ポイント上昇した昨年初めに起こったことの影響によく似ている。それが市場を引きずり、住宅市場は脱線し、住宅ローン金利は以前の状態から一変した」価格上昇から価格下落へ。」

しかしタッカー氏は、住宅販売の減少がより大きな要因になるだろうと述べた。

「今回のデフォルトで何が起こるかについての我々の予測では、我々の推計によれば、このデフォルト後1年半で住宅販売は70万戸減少することになる」とタッカー氏は述べ、これによって何十万人もの人々が両国の立場に立つことになると付け加えた。市場から取り残された取引。

しかし、米国は一度も債務不履行に陥ったことはなく、住宅価格へのさらなる打撃は免れる可能性がある。

住宅ローン金利についてはどの程度を予想しますか

FRBの過去1年間の急速な利上げは住宅ローン金利に大きな重しとなっており、住宅ローン金利はパンデミック初期に歴史的低水準に達し、住宅購入ブームを煽った。

中央銀行による金利引き上げによる金融引き締めが住宅ローン市場に浸透し、金利を上昇させた。

高い住宅ローン金利と在庫不足、購入価格の高さが、多くの購入者、特に初めての住宅を探している若い購入者にとって手頃な価格の購入を妨げています。

しかし、昨秋遅くに7.08％の高値を付けた後、変動金利が安定すると、記録的な金利は依然として高い。 30年固定金利住宅ローンの平均金利は3週連続で下落したが、6.4％をわずかに下回る水準で推移している。

フレディマックの首席エコノミスト、サム・ケーター氏は「今週の住宅ローン金利の最近の横ばい傾向が続いており、昨年の記録的な上昇からの脱却は歓迎すべきことだ」と述べた。

「インフレ率は依然として高いものの、その成長率は緩やかで、2023年の残り期間にわたって鈍化すると予想されている。これは住宅ローン金利の長期的な軌道にとって良い前兆となるだろう。」

いくつかの経済予測では、30年固定金利が年末には6％台前半に低下することが示されている。 住宅ローン銀行協会のプロジェクトからのデータは5.5％まで低下する可能性がある。

FRBの追加利上げはあるだろうか？

米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長は一連の中銀利上げの初めに、住宅をより手頃な価格にするために住宅市場は調整する必要があると述べた。

住宅価格はインフレとともに過去1年間で劇的に冷えており、エコノミストらはFRBがさらなる利上げを控えると予想している。

ゾンダのチーフエコノミスト、アリ・ウルフ氏はザ・ヒルに対し、少なくとも現時点ではFRBは利上げを終えた可能性が高いと語った。

「特に金利上昇と経済成長の変化の間には乖離があることが多いため、FRB当局者らはこれまでの10回の利上げが経済にどのような影響を与えたかを追跡したいと報告している」とウルフ氏は述べた。

同氏は「予想よりも強い雇用統計やインフレ統計が出れば、FRB当局者は再利上げの必要性を感じるかもしれない」と述べた。

今週発表された消費者物価指数（CPI）によると、インフレは4月に沈静化し、2021年以来最低の年間上昇率を記録した。

Zillowのタッカー氏は、FRBが複数の地方銀行破綻による影響を引き続き評価する間、上昇相場から一時休止する可能性があると付け加えた。

同氏は、「金融システムが最近の銀行閉鎖の影響を消化していくのをおそらくしばらく時間をかけて観察し、そこから生まれる信用経路がどのように信用を若干抑制し始めているかを理解したいのだと思う」と述べた。

家賃は引き続き下落傾向にある

賃貸需要が鈍化 11^y 不動産仲介業者レッドフィンのデータによると、４月はそれぞれ０．３％の上昇にとどまった。 昨年の同時期、平均必要賃料は 16% 以上上昇しました。

価格上昇率の鈍化は、市場に投入されるユニットの数が多いことが主な原因です。 3月の5戸以上の完成ビル数は非季節調整ベースで48万4000戸となり、前年同月比60％増加した。 この急成長するビジネスにより、空室率は 6.4% となり、ここ 2 年間で最も高い水準となっています。

レッドフィンの副首席エコノミスト、テイラー・マー氏はザ・ヒルに対し、家賃の価格上昇率は引き続き鈍化すると予想しているが、賃貸人にとっては財政面での調整の余地はないと語った。

マー氏は電子メールで、「大幅な値上げを避けるため、今年下半期の賃料は横ばいになると予想されるが、ほとんどの場合、既存のテナントにとっては大きな節約にはならないだろう」と述べた。

同氏はさらに、「供給の増加（例：新築集合住宅の建設）は年末までに鈍化すると予想され、需要は安定したままになると予想されるが、多くの新しい賃貸住宅が形成されたパンデミック中の突然の増加に比べるとはるかに少ない」と付け加えた。 。」

家賃動向に注目する他のエコノミストは、消費者物価指数で測定した家賃の伸びの低下を指摘した。

RealPage 副社長兼チーフエコノミストの Jay Parsons 氏が RealPage.com に次のように書いています。 分析 CPIの発表後、賃貸料の伸び率は前月比0.1％減にとどまったが、重要なのは傾向だった。

「家賃はCPIの最大のカテゴリーである避難所の中で最大の変数であるため、これはインフレと金利の監視者（コンドミニアム投資家を含む）にとって大きな問題だ」とパーソンズ氏は書いた。

コアインフレの約４０％を占めるシェルターは４月に前月比０．４％上昇し、月全体のインフレ上昇に最も大きく寄与した。

住宅価格には何が起こるのでしょうか？

パンデミックによる住宅ブームの中で住宅価格は急速に上昇し、一部の市場では2桁の上昇が見られた。 しかし、昨年後半から春の購買シーズンにかけて価格の伸びは鈍化した。

ムーディーズ・アナリティクスは、一戸建て住宅価格が4％下落すると予想している。 現代の予報。

ムーディーズ・アナリティクスのエコノミスト、マット・ウォルシュ氏は、最悪の事態が到来する兆候があると述べた。 しかし、最近のデータは住宅購入シーズンの低迷を示しており、販売量はパンデミックに比べて引き続き低いと予想している。

しかし、たとえ販売量が安定しても、価格は高値から下落する可能性があると同氏は付け加えた。

同氏は「住宅価格の１０％下落は重要だが、今後の調​​整は２０００年代の住宅バブル後の暴落とは程遠いものになるだろう」と結論付けた。