韓国と日本の物流における資産の質、立地の鍵: MTD TV

ESR、Qube Industrial、APG Asset Managementの上級幹部らによると、日本と韓国の広範な物流不動産市場では空室と供給過剰にもかかわらず、投資家は北アジアの2カ国経済内の望ましい立地にある質の高い資産から魅力的な収益を得ているという。

ESRのファンドマネジメント・キャピタル担当マネジングディレクター、ピエール・アレクサンドル・ハンプロ氏は、供給が制約されている地域にある洗練された仕様の不動産は、賃料の伸びを捉え、不動産の評価を高める機会を提供する可能性があると述べた。 ジェームス・リム氏、Qube Industrial の共同創設者兼 CEO。 とAPGアセットマネジメントのディレクター、ブライアン・フン氏は木曜日、ミンティアンディの2024年APAC物流フォーラムでこう語った。

「当社には、地域全体の各戦略に必要なリターンを検討する内部評価プロセスがあり、資産の選択は非常に重要ですが、立地も非常に重要ですが、韓国と日本は両方とも非常に好意的に審査しています」とフン氏は述べた。 オランダの年金マネージャーのアジア太平洋プライベート不動産グループ。 「長期的なファンダメンタルズは依然として良好な状態にあり、適切な場所に、適切なプロファイルで、優れたマネージャーとともに投資できれば、日本と韓国の両方で相応のリスク調整後リターンが得られるだろう。」

ヤーディ主催の日本と韓国に焦点を当てたセッションでは、日本が国内の低金利環境下で魅力的な利回りスプレッドの恩恵を受けている一方で、韓国の需要と供給のダイナミクスが改善しているなど、両市場に投資家を引き付け続けている重要なトレンドが明らかになった。 投資家にとって資本を展開するための魅力的な窓口を提供します。

韓国におけるチャンスの窓

韓国のサードパーティ物流プロバイダーおよび倉庫開発会社である MQ と、米国のプライベートエクイティ大手ウォーバーグ・ピンカスとの合弁事業として 12 月に設立され、韓国でのグレード A の物流資産の構築と運営を目的として、リム氏は投資家にとってチャンスが短いと見ている。 パンデミック後の配送ブームが落ち着き始めている一方で、電子商取引の成長が倉庫スペースの需要を押し上げ続けている物流業界に参入してください。

「現在の市場状況に基づくと、2024年と2025年は韓国の物流投資にとって非常に魅力的なエントリーポイントになると考えています」とリム氏は述べた。 「実際、今後数年間の市場の前向きな見通し、特に供給量の減少と需要の増加を考慮すると、2024年と2025年は物流倉庫業への投資に最適な時期になると考えています。」

サヴィルズのアドバイスを受けて 倉庫スペースの新規供給は減少すると予想される リム氏は、資金調達と開発コストの上昇により新規プロジェクトが抑制されるため、同セクターは昨年ピークに達した後、2025年に「供給の崖」に達するとみている。 この意見は、2025 年以降は供給が「減少」し、既存の在庫が増えると見ているハングルも同様だ。

同時に、電子商取引の継続的な成長により倉庫スペースの需要が増加しており、リム氏は昨年ソウル首都圏で370万平方メートルが吸収され、これは2022年までに達成される160万平方メートルの2倍以上であると指摘した。 電子商取引やサードパーティの物流プロバイダーが望ましい場所に高級スペースを追加するにつれ、テナントがQubeのポートフォリオ内のリースを更新するために多額の割増金を支払っているのを同幹部は見てきた。

「市場における現在の供給過剰は過去2年間で大きく報道されるようになったが、ソウル首都圏では依然として強い吸収水準が見られる」とリム氏は述べた。 「戦略的な一等地にある高品質の物流施設に対する強い需要は依然としてあります。当社のポートフォリオには、国内で最も望ましいラストワンマイルの場所のいくつかであると考えられる物件がいくつかあり、テナントの 1 つが最近更新されました」彼らのリース料は、以前に支払っていた金額の 60 パーセントになります。

日本キャリートレード

日本の物流セクターでも空室と供給が増加していることから、ESRのハンブロ社も、新規在庫が不足している非常に魅力的な都市部のサブマーケットで賃貸料の増加を獲得する機会があると見ている。

「ブリゲーションは世界中のどの市場でも見られる現象であり、それは東京でも同じだ」とハンブラット氏は語った。 「空室状況を見ると、空室率は増加しているが、非常に局所的である…23区周辺には都市部の物流市場があり、需要は非常に高いが、供給は非常に低い。我々は年間3％、4％を見込んでいる」これらの市場での成長 …つまり、成長の鍵となる価値の原動力である、個人のプランと場所をより賢く選択すれば、引受業務を上回る賃貸料の増加が見られる環境に実際にあります。 」

フンボルト氏は、日本の物流不動産市場は世界の投資家によって活用されており、彼らは日本の倉庫の収益を背景に日本の低金利で借り入れを行っており、借入コストの低下を相殺し、資本を高金利で利用していると指摘した。 韓国、シンガポール、オーストラリアなどの市場。

MSCIリアルアセットによると、いわゆる「キャリートレード」の投資家は、2023年の日本の物流資産取引額69億ドルに参加しており、日本を除くほとんどの主要市場で金利が上昇したことを受けて前年比38％増加した。

ハンブラット氏は「これは欧米の通貨制度と日本独自の通貨制度の間の非対称であり、収益が４％ある資産でも１％か１％未満の負債を抱え続けることができる」と述べた。 「これは素晴らしい裁定取引であり、現時点で収入に大きな影響を与える可能性がある利用できる資産は日本だけです。」

外国資本の流入に加えて、日本の物流セクターへの国内投資家の参加も増加している。

これからもたくさんのことが起こるでしょう

Mingtiandi の APAC Logistics Forum は来週も続き、ESR、Mapletree Investments、BW Industrial、DWS などからの講演者が東南アジア、インド、オーストラリアの市場について話します。

6 月 18 日火曜日、このイベント シリーズは東南アジアとインドでの物流の機会に焦点を当てたパネルで続きます。ESR の東南アジア責任者、ジェイ ミルプリ氏が登場します。 Mapletree Investments のインド向け物流開発責任者である Chauvik Mukherjee 氏と、ベトナムの BW Industrial の最高執行責任者である Fion Ng 氏は次のように述べています。

6月20日のシリーズ最終セッションでは、ESRオーストラリアの開発責任者であるサイモン・セイヤーズ氏とともにオーストラリアのチャンスについて考察します。 ジョージ・アナスタシオ氏、DWS オーストラリア不動産責任者。 ヘイル・キャピタル・パートナーズの共同マネージング・ディレクターであるニコラス・ブラッドリー氏と、MSCIリアル・アセットのアジア不動産リサーチ責任者ベンジャミン・チョウ氏。