中国の不動産問題は悪化し、より大胆な政治援助を求める声が高まっている

中国の不動産問題が加速している。 潜在的な住宅購入者が購入を控えており、その結果販売が低迷しており、政策当局者が住宅業界への支援を増やすという緊急の必要性がさらに高まっている。

Ｓ＆Ｐグローバル・レーティングのプリンシパル、エドワード・チャン氏によると、上位１００社の開発業者の新築住宅販売額は、年初には２桁の伸びを記録したが、昨年６月と７月には約３分の１減少した。 中国ではほとんどのアパートが完成前に完売しており、新築住宅販売の低迷は開発業者にとって大きなキャッシュフローの問題につながる可能性が高い。

チャン氏は木曜日の電話インタビューでCNBCに対し、「カントリー・ガーデン事件のせいでおそらく状況は悪化していると考えている」と語った。 同氏は、これまでのところ新築住宅販売の改善は見られないと付け加えた。

多くのデータが経済の急速な減速を示しているが、この改善の欠如とカントリー・ガーデンの差し迫ったデフォルトが相まって、不動産開発業者の資金調達が困難になっている。

米国では木曜日遅く、世界で最も負債を抱えている不動産開発会社エバーグランデが破産保護を申請し、投資家の信頼を揺るがした。

深刻化する信頼危機が世界第2位の経済大国に圧力を加えている。

中国の不動産セクターは、中国政府が本土の不動産開発業者の債務水準を厳しく取り締まった2020年以来、動揺している。

長年にわたる爆発的な成長により、開発業者が住宅所有意欲を利用して不動産に投資しようとしたため、供給が需要を上回り、ゴーストタウンの建設が発生しました。

中国の「三大赤線」政策として知られるこれらの措置は、開発業者がさらなる債務を負う場合に満たさなければならない特定のバランスシートの3つの条件に言及している。

この規則では開発業者に対し、同社のキャッシュフロー、資産、資本水準に応じて負債を制限するよう求めており、負債を抱えた開発会社エバーグランデは2021年後半に初めて債務不履行に陥った。

JPモルガンはメモの中で、カントリー・ガーデン社の債務不履行により、年初から世界の新興国市場の債務不履行の合計が99億ドル増加する可能性があり、2023年までの中国の不動産セクターの債務不履行の総額は170億ドルになる可能性があると述べた。 15日。

米国の投資銀行は、2023年には新興市場のデフォルト取引高の40％近くを中国の不動産が占めると予想している。

カントリー・ガーデンの問題の多くは、下級都市として知られる中国の未開発地域への多大な影響に関連している。 プロジェクトの約 61% は企業によるもの 2022年年次報告書、これらの下位都市では、住宅の供給が需要を上回っています。

Ｓ＆Ｐグローバルのチャン氏は、６月と７月の売上高が前年同期比で約５０％減少したと指摘し、「カントリー・ガーデンの売上高はある意味悲惨だった」と述べた。

チャン氏によると、低層都市では5月に売上高が減少し始めたが、高層都市ではその後数カ月で売上が悪化し始めたという。

カントリー・ガーデンの苦境の結果、今年の中国の不動産総販売額が12兆元から13兆元に中核的なS&Pの地位に達することが「ますます困難になっている」とチャン氏は述べた。

「L字型の代わりに、下りはしごにすることもできるでしょう」と彼は言う。

チャン氏は、スタンダード・アンド・プアーズによる中国不動産セクターの発行額は今年11兆元、2024年には10兆元になると述べた。

チャン氏が共有した数字によると、これは2021年のピーク時の同国の不動産市場販売額（18兆元）の約半分に相当する。

7月の年央経済検討会議で、中国の指導者らは苦境に立たされている不動産セクターのために「政策をタイムリーに調整し、改善する」と約束した。

これまでのところ、不動産市場の需要と供給の「大きな変化」に適応する計画を明確に示していない。

オックスフォード・エコノミクスの首席エコノミスト、ルイーズ・ロー氏は８月１１日付のメモで「カントリー・ガーデンの債務問題と政府支援の不確実性が、中国の住宅市場の広範な不安に拍車をかけている」と述べた。

中国の不動産セクターは債務・信用危機のさなか強化されており、国有開発業者は非国有開発業者よりも成長しやすい立場にある。

ナティクシス・コーポレート・アンド・インベストメント・バンキングのデータによると、国有開発会社の契約売上高は今年最初の7カ月で前年比48％増加したが、非国有開発会社の売上高は19％減少した。

好調な住宅販売によりキャッシュフローが増加するため、これにより国有開発業者が地方政府から土地を購入する能力が強化される。

「現在、土地購入の87％が売却されています。 [state-owned enterprises]どのように期待しますか [privately owned enterprises] 成長を促進するには? ナティクシスのチーフエコノミスト、ゲイリー・ン氏が火曜日の電話インタビューで語った。

ナティクシスのデータによると、7月までの1年間に金額ベースで購入された土地の87％は、昨年と同様に国営開発業者によるものだった。 データによると、これは2021年の59%から大幅に増加しています。

ング氏は、将来的には国有開発業者が中国の不動産市場でより多くの所有権を持つようになると予想している。 しかし同氏は、非国有開発会社は過去にレバレッジの問題を抱えていたが、業界内に国有開発会社が多数存在することで実際の需要を予測することが困難になる可能性があると述べた。

ただし、一級都市の潜在的な住宅需要は依然としてかなり回復力があり未開拓であり、政策がより明確になった時点で解放される可能性があります。

Ｓ＆Ｐグローバルのチャン氏は「高層都市の需要と販売を安定させるタイムリーな政策が非常に重要になる」と述べた。

「時間をかけてこれが達成できれば、安定化を下位都市にも広げることができる。しかし、それにはもっと時間がかかるだろう。」