ニューヨーク・コミュニティ・バンコープが銀行に対し5,600億ドルの不動産に関する警告を発令

（ブルームバーグ） — 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックが始まって以来、米国の商業用不動産市場は混乱に陥っている。 しかし、ニューヨーク・バンコープ・コミュニティは、一部の金融業者が痛みを感じ始めていることを思い出させてくれた。

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配当と株式準備金を削減するという同行の決定により、同社の株価は38％下落し、KBW地方銀行指数は昨年3月のシリコンバレー銀行破綻以来最悪の日となった。 日本の銀行おおぞら銀行は、米国の商業用不動産への投資に関連した損失について警告し、不動産への懸念をさらに悪化させ、アジア取引における同社株の下落につながった。

この懸念は、商業用不動産の価値が下落し続けていることと、どの融資が失敗する可能性があるかを予測することが困難であることを反映しています。 この段階を定義づけているのは、パンデミックによるリモートワークへの移行と金利の急速な上昇であり、ストレスにさらされている借り手にとって借り換えのコストが高くなっている。 億万長者の投資家バリー・スターンリヒト氏は今週、オフィス市場は1兆ドルを超える損失に向かうと警告した。

これは貸し手にとって、一部の家主がローンの支払いに苦労したり、建物から立ち去ったりするため、債務不履行が増える可能性を意味する。

「これは市場にとって考慮すべき大きな問題だ」と、不良物件の再交渉を専門とするニューヨークのキーン・サミット・キャピタル・パートナーズLLCのプリンシパル、ハロルド・ボードウィン氏は語った。 「銀行の貸借対照表には、満期になっても返済できない不動産がたくさんあるという事実が考慮されていない。」

ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、水曜日の動向を受けて、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープの信用格付けをジャンクに引き下げるかどうか検討していると発表した。

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トリップ氏によると、銀行は2025年末までに5,600億ドル近くの商業用不動産の満期に直面しており、これは同期間に満期を迎える不動産債務全体の半分以上を占めるという。 特に地域金融機関は業界への影響がより強く、それを遮断する大規模なクレジットカードポートフォリオや投資銀行事業を持たないため、大手同業他社よりも大きな打撃を受ける可能性が高い。

JPモルガン・チェースが4月に発表した報告書によると、商業用不動産融資は小規模銀行では資産の28.7％を占めているのに対し、大手銀行ではわずか6.5％にすぎない。 この暴露により、昨年の地方銀行の混乱を受けてすでに厳戒態勢を敷いていた規制当局からさらなる監視の目が向けられることになった。

パンデミックが発生してから約4年間、不動産、特にオフィスの苦境が明らかになっているが、不動産市場はある意味で行き詰まっている。建物の価値について買い手と売り手の双方に不確実性があるため、取引は減少している。 。 現在、迫りくる債務満期に対処する必要性とFRBによる利下げの可能性により、価値がどれほど低くなったのかを示す取引がさらに増えると予想されている。

こうした減少は著しいかもしれない。 ロサンゼルスで3番目に高いオフィスタワーであるAon Centerは最近、2014年の前回購入価格より約45％安い1億4,780万ドルで売却された。

「銀行（地域銀行や地方銀行）は、商品を市場に出すのが非常に遅かった。なぜなら、その必要がなく、満期まで保留していたからだ」とボードゥイン氏は語った。 「彼らはこれらの資産の本当の価値を操作しています。」

集合住宅ローン

小規模金融業者を取り巻く緊張をさらに高めているのは、住宅ローンのデフォルトがいつどこで発生するか予測不可能であり、ほんの数件のデフォルトが潜在的に大混乱を引き起こす可能性があることです。 ニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、料金値上げは生協の建物とオフィス物件に関連していると述べた。

不動産投資家にとってオフィスは特に関心のある分野だが、同社の最大の不動産エクスポージャーは集合住宅からのもので、同行はそこに約370億ドルの住宅ローンを保有している。 これらのローンのほぼ半分は家賃管理対象の建物を裏付けており、家主の家賃引き上げ能力を厳しく制限する2019年可決のニューヨーク州規制の影響を受けやすくなっている。

昨年末、連邦預金保険公社は家賃規制のある建物を裏付けとした約150億ドルのローンを売却する際、39％の割引を行った。 これらの建物が直面する課題のもう一つの兆候として、証券化ローンを扱うニューヨーク市の家賃安定ビルのほぼ4.9％が12月時点で滞納しており、これは他の住宅用建物の割合の3倍であるとトリップがいつの時期に基づいて分析したかによると、不動産が破産した。 建物。

「保守的な貸し手」

昨年シグネチャー・バンクの一部を買収したニューヨーク・コミュニティ・バンコープは水曜日、住宅ローンの8.3％が債務不履行とみなされ、債務不履行のリスクが高いと発表した。

マーベリック・リアル・エステート・パートナーズのプリンシパル、デビッド・アビラム氏は「ニューヨーク中央銀行はシグネチャー・バンクに比べて、より保守的な貸し手だ」と述べた。 「しかし、家賃安定化された集合住宅を担保としたローンは、ニューヨーク商業銀行のリース帳簿に占める割合が他の銀行よりも大きいため、2019年の家賃法の変更はより大きな影響を与える可能性があります。」

銀行に対する商業用不動産へのエクスポージャーを減らすよう圧力が高まっている。 一部の銀行は過去1年間、不確実性を理由にシニアローンの販売を停止したが、市場が雪解けしつつある現在、より多くの債券を販売すると予想されている。

カナダ帝国商業銀行は最近、米国の不良オフィス物件に対するローンの販売を開始しました。 米国のオフィスローンは総資産ポートフォリオに占める割合はわずか1％だが、この部門の信用損失に対する引当金の増加によりCIBCの利益は減少している。

アビラム氏は「これまでに銀行が報告した延滞ローンの割合は、2024年から2025年に発生するデフォルトに比べれば微々たるものだ」と述べた。 「銀行は依然としてこうした重大なリスクにさらされており、来年の金利低下の可能性によって銀行の問題は解決されない。」

–Sally Bakewell の協力を得て。

（あおぞら銀行の不動産に関する警告について第２段落に追記）

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